El mercado inmobiliario en Estados Unidos podría enfrentarse pronto a su próxima burbuja, ya que los precios de las casas en todo el país siguen siendo aumentados por la demanda, la especulación y el gasto desmesurado, lo que podría provocar un colapso. Además, muchos propietarios están optando por quedarse quietos debido a la subida de los tipos hipotecarios, lo que está creando una escasez de viviendas.

Los datos de la Asociación Federal Nacional de Hipotecas, conocida comúnmente como Fannie Mae, revelaron que el 92% de los propietarios de viviendas piensan que su casa actual es asequible. Sin embargo, los resultados muestran además que el 69% de la población general, compuesta tanto por propietarios como por inquilinos, cree que se está volviendo demasiado difícil encontrar una vivienda asequible.

Web3 y el mercado inmobiliario

Aunque el destino del mercado inmobiliario de Estados Unidos sigue sin estar claro, el auge de los modelos de negocio Web3 basados en tokens no fungibles (NFT), la tecnología blockchain y las criptomonedas pretenden resolver muchos de los problemas que actualmente afectan al mercado inmobiliario estadounidense, que mueve un billón de dólares.

Jerry Chu, director general de la plataforma de tokenización, Lofty AI, dijo que aunque los bienes raíces son una de las mejores clases de activos para la creación de riqueza en todo el mundo, la mayoría de las personas no pueden acceder a ellos debido a tres razones principales:

«Los bienes inmuebles, especialmente hoy en día, son caros. Incluso si alguien pudiera conseguir una hipoteca, muchas veces el pago inicial requiere demasiado dinero en efectivo. El proceso inmobiliario también es frustrante, ya que las hipotecas tienen que ser aprobadas y el proceso de custodia del título puede tardar hasta 60 días. Por último, no hay mucha liquidez en el sector inmobiliario, por lo que los vendedores probablemente perderán dinero si desean liquidar rápidamente.»

Viviendas disponibles para comprar tokens Fuente: Lofty Marketplace

Para hacer que los bienes inmuebles sean accesibles para las masas, Chu decidió crear una plataforma que pudiera fraccionar las propiedades. Conocida como Lofty AI, Chu explicó que la plataforma está construida sobre la blockchain Algorand y consiste en varias propiedades de alquiler listas para usar que múltiples inversores pueden comprar fraccionadamente por tan solo 50 dólares. «Se puede pensar en cada propiedad como su propia mini blockchain en la red Algorand. Los activos, o tokens únicos, se crean para cada propiedad listada. El suministro de tokens es diferente dependiendo de lo caras que sean las propiedades», dijo Chu.

Aunque el concepto de tokenización de bienes inmuebles se ha convertido en algo bastante común, Chu señaló que Lofty es una plataforma de inversión activa. «Plataformas similares invierten en bienes raíces y voltean propiedades a los clientes, pero nosotros permitimos a los inversionistas administrar estas propiedades y ganar continuamente recompensas e ingresos».

Una propiedad presentada en Lofty AI. Fuente: Lofty AI

Profundizando en esto, Chu explicó que Lofty se basa en un modelo de copropiedad en el que las escrituras de cada propiedad que aparece en el mercado están en manos y son propiedad de una sociedad de responsabilidad limitada, o LLC. Cuando los inversores compran tokens, se convierten inmediatamente en miembros de esa entidad, lo que significa que poseen un porcentaje de ese negocio.

Al igual que otras plataformas de finanzas descentralizadas (DeFi), Lofty tiene un sistema de gobernanza que permite a los titulares de tokens votar sobre cómo gestionar las propiedades que poseen. «Los poseedores de tokens necesitan alcanzar una mayoría de votos del 60% para que las decisiones se lleven a cabo. El voto ganador se envía entonces al administrador de la propiedad para que lo lleve a cabo. Estas decisiones podrían incluir el mantenimiento, los cambios de alquiler, las decisiones de desalojo y más.»

Chu añadió que los inversores también pueden ganar partes de los ingresos por alquiler generados por los inquilinos, que pueden retirarse a una cuenta bancaria o donarse a Mercy Housing, una organización de viviendas asequibles. «La mayoría de los usuarios de Lofty se preocupan por la revalorización de sus tokens en las propiedades que compran y, por lo tanto, donan los ingresos obtenidos a programas de vivienda asequible», mencionó Chu.

Si bien esto puede ser, Chu enfatizó que el objetivo detrás de Lofty es hacer que la inversión inmobiliaria sea más accesible de manera simple. «Este parece ser el caso, ya que la plataforma se lanzó el año pasado y ya tiene cerca de 4.000 usuarios», dijo. Takahito Torimoto, arquitecto de soluciones y usuario de Lofty, dijo además que ha sido un inversor inmobiliario durante algunos años, pero que Lofty ha sido una solución ideal debido a la liquidez y los rendimientos de la plataforma. «No hay comisiones para los usuarios, y dado el mercado inmobiliario actual, Lofty parece mucho mejor para una parte muy importante de mi estrategia de «jubilación anticipada»», comentó.

Además de Lofty, el prestamista hipotecario LoanSnap lanzó una stablecoin respaldada por hipotecas en su Protocolo Bacon a finales del año pasado. Karl Jacob, director general de LoanSnap y cofundador de Bacon Protocol dijo que, aunque un token respaldado por hipotecas resuelve muchos problemas asociados a las stablecoins, estos activos digitales también benefician a los actuales propietarios y compradores.

Técnicamente hablando, LoanSnap ha acuñado NFTs vinculados a gravámenes hipotecarios individuales, que son derechos de propiedad que garantizan los préstamos hipotecarios. Estos NFT se utilizan para respaldar la stablecoin de LoanSnap conocida como «bHome token». Jacob explicó que este sistema es beneficioso por varias razones:

«Las stablecoins respaldadas por hipotecas son ventajosas para los propietarios y compradores porque la velocidad lo es todo en una transacción inmobiliaria. Este proceso funciona rápidamente ya que aprovecha la blockchain de Ethereum. Se puede ver un préstamo cerrado y financiado en cuestión de 24 horas o menos, dependiendo del cumplimiento del estado.»

En otras palabras, envolver un NFT alrededor de un gravamen hipotecario y poner ese activo en una red de blockchain permite a cualquiera acceder a esos registros. «Proporcionamos la cantidad mínima de datos, por lo que los individuos sólo pueden ver la dirección de una propiedad, el tamaño del gravamen y el valor de la propiedad», dijo Jacob.

Jacob afirmó que la stablecoin bHome también abre el acceso al mercado inmobiliario estadounidense. «Los inversores que compran en el token bHome están ganando exposición al mercado de la vivienda sin tener que poseer una casa. Esto es simplemente un conjunto de hipotecas en todo el país que ofrece una gran manera de participar sin los costos asociados con la propiedad de la vivienda.»

Mientras que la plataforma es bastante nueva, Jacob compartió que alrededor de 30 hipotecas en LoanSnap se están utilizando para su pool de stablecoin, señalando que la plataforma ha prestado más de 7 millones de dólares contra su valor de vivienda de 42 millones de dólares en la plataforma.

Algunas propiedades inmobiliarias de Estados Unidos también se han vendido recientemente como NFT, un concepto que parece estar atrayendo a los compradores de viviendas de la Generación Z. Esto es importante, ya que los datos muestran que la Generación Z solo representó el 2% de todas las ventas de viviendas en 2020.

Natalia Karayaneva, CEO y cofundadora de Propy -una plataforma inmobiliaria basada en blockchain- dijo que Propy ha vendido recientemente tres propiedades NFT: una en Kiev y dos en Florida.

«Somos la primera plataforma que vende propiedades inmobiliarias como NFT, lo que ha dado lugar a una serie de beneficios para los primeros compradores y vendedores», dijo Karayaneva.

Vivienda de Tampa que se vendió recientemente como NFT en Propy. Fuente: Propy

A nivel técnico, Karayaneva explicó que Propy es capaz de hacer esto mediante la venta de propiedades LLC tokenizadas. Los registros de compra de cada propiedad viven en la blockchain de Ethereum. Una vez que una propiedad se vende, los derechos de propiedad se transfieren como un NFT a la dirección de la cartera del comprador. Karayaneva explicó:

«La propiedad NFT más reciente que se vendió en Tampa se compró utilizando la stablecoin USD Coin. La puja se produjo en tiempo real y la propiedad se transfirió en 15 minutos tras el cierre de la venta, lo que simplifica y acelera todo el proceso tradicional de compra de viviendas. Esto es importante porque el mercado inmobiliario estadounidense es tan competitivo hoy en día que la gente no tiene tiempo para esperar. Además, las propiedades de NFT son totalmente transparentes, por lo que los posibles compradores pueden tomar decisiones informadas al ver las tasaciones, las contingencias y cualquier otra cosa por adelantado».

Dada la transparencia y la rapidez de las ventas de viviendas NFT, Karayaneva mencionó que el concepto es especialmente atractivo para las generaciones más jóvenes. «Las dos propiedades que vendimos en Florida atrajeron a muchos miembros de la Generación Z, ya que ahora se puede comprar una casa con el clic de un botón», dijo. Karayaneva añadió que los clientes de más edad han expresado su interés en lo seguro que es este proceso, ya que todo se registra en un libro de contabilidad de cadena de bloques inmutable.

Dar a los propietarios de viviendas acceso a sus datos con NFT

Blockchain Home Registry (BHR) es otro proyecto de Web3 que utiliza NFT para representar la propiedad de la vivienda. BHR es una plataforma DeFi construida sobre la cadena de bloques de Ethereum que permite a los propietarios reclamar un NFT verificado de su propiedad, dándoles acceso a un registro histórico permanente y transferible de su casa. James Rogers, director general de Torii Homes -una empresa de tecnología inmobiliaria que desarrolló BHR- dijo:

«Si bien la gente es hoy propietaria de su casa, no es dueña de los datos asociados a ella. Por ejemplo, una compañía de títulos a menudo sabe más sobre la historia de la casa de un propietario que ellos mismos.Hay una oportunidad para toda la industria de bienes raíces para colaborar con los propietarios de viviendas para asegurarse de que los individuos son dueños de los datos asociados a sus casas.»

Rogers explicó que BHR permite a los propietarios reclamar su vivienda como NFT verificada tras completar un exhaustivo proceso de «Conozca su cliente» (KYC). Una vez verificados, los NFT de los propietarios se colocan en la plataforma de BHR, lo que permite a las organizaciones del sector inmobiliario crear servicios consumiendo datos de la plataforma. Esto permite tanto a las organizaciones como a los propietarios la posibilidad de monetizar sus datos.

Ejemplo de panel de control de Blockchain Home Registry. Fuente: Torri Homes

Zach Gorman, cofundador de Torri Homes, dijo que los propietarios son capaces de ver todos los documentos de su casa en un tablero de instrumentos en la plataforma BHR. «Los propietarios pueden añadir y mantener sus registros a lo largo del tiempo y luego pueden optar por monetizar esos datos permitiendo que otras organizaciones accedan a ellos». Por ejemplo, Gorman explicó que una compañía de seguros podría cotizar más eficientemente las pólizas utilizando los datos sobre las viviendas que figuran en BHR:

«Al mismo tiempo, los datos añadidos informarían a los propietarios de viviendas sobre los riesgos, como incendios o inundaciones, a los que podrían enfrentarse. Y, cuando otra compañía de seguros construya una integración sobre los datos añadidos, compensaría a la primera compañía por sus datos. Incluso si el propietario elige trabajar con esta última compañía, la primera también gana».

Gorman añadió que, aunque BHR acaba de lanzarse el 26 de abril, varios propietarios de viviendas y proveedores de servicios han expresado su interés en utilizar la plataforma. «El poder de los datos nunca se ha puesto sobre la mesa para los propietarios de viviendas, así que esta es una gran oportunidad para democratizar eso y poner el poder de nuevo en manos de los propietarios».

Los retos pueden dificultar la adopción

Aunque las soluciones Web3 pueden ayudar a resolver muchos de los retos a los que se enfrentan actualmente los propietarios y compradores, sigue siendo cuestionable cómo reaccionará la corriente principal a estas innovaciones.

Por ejemplo, Karayaneva compartió que las propiedades vendidas como NFTs a través de Propy deben ser compradas usando la stablecoin USD Coin (USDC), sin embargo, esto puede ser un reto para los no cripto nativos. A pesar de que Karayaneva mencionó que Propy ayuda a facilitar la transferencia de fiat a USDC, los usuarios que desean comprar una casa NFT también pueden encontrar dificultades debido al hecho de que no se pueden obtener préstamos. «En la actualidad, solo aceptamos ofertas en efectivo, pero estamos trabajando en la incorporación de una solución para obtener hipotecas habilitadas para criptomonedas en el momento», dijo Karayaneva.

Además, conseguir que la corriente principal adopte las soluciones de blockchain también puede ser complicado. Por ejemplo, Rogers explicó que BHR se está lanzando inicialmente con MetaMask. Aunque es notable que la base de usuarios media mensual de MetaMask está creciendo, MetaMask y otros monederos de criptomonedas populares son vulnerables a los ataques de malware y a los hackeos.

Desde un punto de vista técnico, es importante señalar que la mayoría de las soluciones Web3 mencionadas se basan en la cadena de bloques Ethereum, que es famosa por sus elevadas tarifas de gas. Jacob compartió que, aunque el uso de la red Ethereum ha sido beneficioso para Bacon Protocol, el equipo detrás del proyecto ha trabajado duro para ocultar las altas tarifas de gas a los compradores de bHome. Por otro lado, Chu dijo que eligió construir Lofty en la blockchain Algorand debido a sus bajas tarifas de gas.

«Lofty envía pequeñas transferencias a los monederos de los usuarios con regularidad, por lo que si esto se construyera en otra cadena con altas tasas de gas que costaría mucho más», dijo.

Por último, es importante señalar que pueden surgir problemas legales al aplicar los NFT y las normas DeFi a las transacciones inmobiliarias. Teniendo esto en cuenta, Jacob compartió que LoanSnap llevó a cabo cantidades masivas de investigación al considerar los componentes regulatorios asociados con una stablecoin respaldada por hipotecas.

«LoanSnap está regulado y auditado por el estado, por lo que ya tenemos regulaciones en vigor. La pregunta que se hace la gente es si esto es un valor, pero lo interesante de las hipotecas es que no son valores.»

Dejando a un lado los retos, Rogers afirma que los propietarios y compradores que utilizan soluciones de Web3 como BHR no necesitan entender del todo los componentes que hay detrás de las plataformas, sólo necesitan saber que funcionan. «Cuando explico BHR, la gente se interesa aunque no sepa mucho sobre los NFT y el blockchain. La idea aquí es incorporar nuevos usuarios al espacio Web3 y transformar la industria inmobiliaria tradicional. Eso es lo que nos entusiasma».

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